Plusvalía municipal y herencias formalizadas años después: fecha y valor de adquisición en el IIVTNU

La liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana puede plantear dificultades específicas cuando un inmueble procede de varias herencias abiertas en momentos diferentes, pero la aceptación y partición se formalizan conjuntamente años después.

Pensemos en un supuesto relativamente frecuente.

El padre fallece en 2014. La familia no formaliza entonces la partición de su herencia. La madre fallece en 2026 y, tras este segundo fallecimiento, los herederos otorgan una única escritura de aceptación y adjudicación de ambas herencias.

Poco después venden uno de los inmuebles.

A primera vista existe una escritura hereditaria otorgada en 2026. Sin embargo, esa fecha documental no convierte en adquisición de 2026 lo que jurídicamente se adquirió como consecuencia del fallecimiento del primer causante en 2014.

El problema se complica cuando, además de determinar el periodo de generación de la plusvalía municipal, se pretende acreditar que no existió incremento de valor o que el incremento efectivamente producido fue inferior al que resulta del denominado método objetivo.

En ese momento aparecen varias magnitudes que deben mantenerse separadas: la fecha del fallecimiento, la fecha de la escritura de partición, el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el valor catastral, el valor catastral del suelo y, desde 2022, el denominado valor de referencia.

Confundir unas con otras puede modificar sustancialmente el resultado de la liquidación.

1. La fecha de adquisición en las herencias formalizadas tardíamente

La primera cuestión debería ofrecer actualmente pocas dudas.

El artículo 989 del Código Civil establece que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del causante. La normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sitúa igualmente el devengo de las adquisiciones mortis causa en la fecha del fallecimiento.

La escritura posterior de aceptación y partición cumple una función de formalización, concreción y adjudicación, pero no desplaza temporalmente la adquisición hereditaria.

Por tanto, si un inmueble pertenecía por mitad a ambos progenitores y uno fallece en 2014 y el otro en 2026, tendremos como punto de partida:

50 % adquirido en 2014.

50 % adquirido en 2026.

Esto sigue siendo así aunque ambas herencias se documenten conjuntamente en una escritura otorgada en 2026.

La cuestión tiene consecuencias directas en el IIVTNU porque el periodo durante el cual se ha generado el incremento se computa desde la adquisición de la participación correspondiente hasta su posterior transmisión.

Tomar simplemente la fecha del cuaderno particional como fecha de adquisición de todo el inmueble reduciría artificialmente el periodo correspondiente a la participación adquirida al fallecimiento del primer causante.

2. Qué es el método objetivo

Para comprender el problema resulta necesario distinguir el denominado método objetivo del cálculo basado en el incremento realmente obtenido.

El método objetivo no pretende reconstruir cuánto valía realmente el terreno cuando se adquirió y cuánto vale cuando posteriormente se transmite.

La base imponible se obtiene, de forma simplificada, mediante la siguiente operación:

Valor catastral del suelo × coeficiente correspondiente al periodo de generación.

El punto de partida es el valor catastral del terreno existente en la fecha del devengo. Es decir, el componente correspondiente al suelo dentro del valor catastral del inmueble, magnitud que el propietario puede identificar normalmente en la información catastral y en la documentación relacionada con el IBI.

Sobre ese valor se aplica el coeficiente correspondiente al número de años durante los cuales se ha generado el incremento, dentro de los límites establecidos por la legislación estatal y conforme a la ordenanza fiscal municipal aplicable.

Si únicamente se transmite una participación del inmueble, se toma la parte proporcional del valor catastral del suelo.

Por ejemplo, si el valor catastral del suelo asciende a 40.000 euros, se transmite una participación del 50 % y resulta aplicable un coeficiente de 0,15:

40.000 × 50 % × 0,15 = 3.000 euros.

Los 3.000 euros constituyen la base imponible objetiva correspondiente a esa participación. Sobre ella se aplicará después el tipo de gravamen establecido por el Ayuntamiento.

La principal característica de este método es que no necesita reconstruir el valor de mercado histórico del inmueble.

La legislación permite, sin embargo, apartarse de ese resultado cuando el contribuyente acredita que no existió incremento de valor o que el incremento efectivamente producido fue inferior a la base resultante del método objetivo.

Podemos encontrarnos, por tanto, ante tres situaciones:

1. No existe incremento real: la transmisión no queda sujeta al impuesto.
2. Existe incremento, pero es inferior a la base objetiva: puede aplicarse el incremento real inferior.
3. No se acredita ninguna de las circunstancias anteriores: se aplica el método objetivo.

3. Dos fallecimientos, dos periodos de generación

Volvamos al supuesto inicial.

El inmueble se vende después de haberse formalizado conjuntamente ambas herencias, pero un 50 % había sido adquirido al fallecimiento del padre en 2014 y el otro 50 % al fallecimiento de la madre en 2026.

El método objetivo no permite tratar ambas participaciones como si hubieran sido adquiridas simultáneamente.

Respecto del primer 50 %, habrá que utilizar el periodo comprendido entre 2014 y la fecha de la transmisión.

Respecto del segundo 50 %, habrá que utilizar el periodo comprendido entre el fallecimiento de 2026 y esa misma transmisión.

De forma esquemática:

50 % adquirido en 2014:
valor catastral del suelo × 50 % × coeficiente correspondiente al periodo 2014-transmisión.

50 % adquirido en 2026:
valor catastral del suelo × 50 % × coeficiente correspondiente al periodo 2026-transmisión.

La circunstancia de que ambas adquisiciones aparezcan finalmente recogidas en una única escritura de partición no homogeneiza sus periodos de generación.

Precisamente porque el método objetivo no necesita saber cuánto valía realmente el inmueble al fallecimiento del causante, el problema del valor histórico puede permanecer oculto.

Ese problema aparece con toda su intensidad cuando el contribuyente pretende acreditar inexistencia de incremento o un incremento real inferior al resultado objetivo.

4. El valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones

El artículo 104.5 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece las reglas aplicables para constatar la inexistencia de incremento de valor.

Como regla general, se toma en consideración el mayor entre el valor que conste en el título que documenta la operación y el eventualmente comprobado por la Administración tributaria.

Pero el precepto introduce una regla específica cuando la adquisición o la transmisión se ha producido a título lucrativo: debe tomarse, en su caso, como primero de los valores a comparar el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La redacción puede generar una dificultad interpretativa cuando la herencia se formaliza mucho tiempo después del fallecimiento.

Supongamos:

Fallecimiento del primer causante: 2014.

Partición hereditaria: 2026.

Declaración del ISD: 2026.

Valor consignado en la escritura y declarado a efectos del ISD: 200.000 euros.

¿Son esos 200.000 euros automáticamente el valor de adquisición correspondiente a 2014?

La respuesta no puede deducirse únicamente de la fecha en que se presentó la declaración tributaria.

Una magnitud es la fecha de declaración del valor y otra distinta, la fecha económica a la que dicho valor debe referirse.

Si la adquisición se produjo como consecuencia de un fallecimiento ocurrido en 2014, el valor relevante debe corresponder a aquella adquisición histórica.

La posterior formalización documental no puede transformar automáticamente un valor económico de 2026 en un valor de 2014.

5. Un caso real planteado en 2024

Esta cuestión se planteó efectivamente en un asunto tramitado por nuestro despacho ante un municipio de la Comunidad Valenciana.

El primer causante había fallecido el 18 de abril de 2014.

El segundo causante había fallecido el 13 de julio de 2022.

Las dos herencias se formalizaron conjuntamente mediante escritura de aceptación y adjudicación otorgada el 31 de mayo de 2023.

En la escritura se atribuyó a cada 50 % de la vivienda un valor de 59.841,18 euros y a cada 50 % de un garaje un valor de 6.720,99 euros.

Posteriormente, el 29 de diciembre de 2023, se produjo una nueva transmisión de ambos inmuebles.

Se solicitó la no sujeción al IIVTNU por inexistencia de incremento de valor.

La posición sostenida en el recurso

Nuestra argumentación partía de la literalidad del artículo 104.5 TRLRHL.

La escritura de 2023 contenía unos valores determinados. Esos mismos valores habían sido posteriormente declarados a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Se sostuvo, por tanto, que la referencia expresa de la Ley al valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones permitía utilizar los valores efectivamente declarados para efectuar la comparación exigida por el artículo 104.5.

La interpretación era jurídicamente defendible.

La dificultad se encontraba en determinar a qué se refería exactamente la expresión legal relativa al primero de los valores a comparar.

La interpretación del municipio

La Administración realizó una lectura diferente.

Consideró que los dos valores a comparar a los que se refería el precepto no eran:

valor de adquisición / valor de transmisión,

sino:

valor declarado / valor eventualmente comprobado por la Administración.

De acuerdo con esta interpretación, la remisión al ISD determina cuál debe ser el primer término de la comparación en una adquisición lucrativa, pero no altera la fecha histórica a la que ese valor debe corresponder.

La Administración concluyó que la existencia o inexistencia de incremento debía comprobarse utilizando:

el valor correspondiente al 18 de abril de 2014, respecto del 50 % procedente del primer causante;

y el correspondiente al 13 de julio de 2022, respecto del segundo 50 %.

La escritura de mayo de 2023 acreditaba los valores atribuidos por los herederos en el momento de la partición, pero, según el criterio municipal, no demostraba por sí misma cuál había sido el valor del 50 % paterno nueve años antes.

Respecto de esa participación tampoco se había aportado una declaración del Impuesto sobre Sucesiones correspondiente a 2014 que permitiera acreditar directamente el valor histórico.

La utilización de estadísticas oficiales

La Administración incorporó además un argumento adicional.

Para justificar que el valor de 2023 no podía trasladarse automáticamente a 2014 acudió a estadísticas oficiales de valor tasado de la vivienda.

Según las series utilizadas en la resolución, entre el segundo trimestre de 2014 y el segundo trimestre de 2023 el valor tasado había pasado:

• en la Comunidad Valenciana, de 1.122,8 a 1.370,9 euros por metro cuadrado, lo que representaba un incremento del 22,1 %;
• en la provincia de Valencia, de 1.072,6 a 1.361,6 euros por metro cuadrado, equivalente a un incremento del 26,9 %.

La Administración utilizó esos datos como indicio de que el valor económico de 2023 no podía proyectarse sin más hacia 2014.

La decisión posterior al recurso

Interpuesto el recurso y examinada la motivación municipal, recomendamos al cliente no prolongar la controversia en vía contencioso-administrativa.

La posición inicialmente sostenida era defendible, pero el criterio municipal también presentaba una construcción jurídica razonable y la cuantía discutida no justificaba continuar el litigio.

La liquidación fue finalmente aceptada y abonada.

No se trató, por tanto, de abandonar una posición jurídicamente errónea, sino de adoptar una decisión procesal ante dos interpretaciones razonables de una cuestión que en 2024 todavía no había recibido el posterior grado de concreción administrativa.

6. El criterio posterior de la DGT en 2026

La evolución posterior resulta especialmente significativa.

La Consulta Vinculante V0406-26, de 26 de febrero de 2026, de la Dirección General de Tributos, ha examinado un supuesto en el que una adquisición hereditaria se había producido muchos años antes de su posterior formalización y declaración en el Impuesto sobre Sucesiones.

La DGT admite que la presentación tardía del ISD no impide por sí sola la aplicación de las reglas relativas a la inexistencia de incremento o al incremento real inferior al objetivo.

Pero introduce una precisión esencial.

Si el valor declarado años después no representa realmente el valor correspondiente a la fecha del fallecimiento, sino un valor referido al momento posterior de la declaración, la Administración puede ejercer sus facultades de comprobación.

El criterio formulado en 2026 coincide así, en su núcleo esencial, con la interpretación mantenida por el municipio en el expediente de 2024.

Una declaración de Sucesiones presentada años después no convierte automáticamente el valor existente en la fecha de su presentación en el valor histórico de adquisición.

La consulta resulta especialmente relevante porque confirma que el problema no consistía tanto en determinar cuándo se había producido la adquisición hereditaria, sino en determinar qué valor podía razonablemente atribuirse a aquella adquisición histórica.

7. Valor catastral y valor de referencia no son lo mismo

En esta materia resulta imprescindible separar dos conceptos que, por su terminología, pueden confundirse.

Valor catastral

El valor catastral es el valor administrativo atribuido al inmueble por el Catastro.

Es la magnitud utilizada, entre otras funciones, para determinar la base imponible del IBI.

En un inmueble construido se diferencia entre el valor correspondiente al suelo y el correspondiente a la construcción.

Para el método objetivo del IIVTNU interesa fundamentalmente el valor catastral del suelo.

Valor de referencia

El valor de referencia es una magnitud distinta.

Su aplicación fiscal general a inmuebles comienza en 2022 y se determina anualmente por la Dirección General del Catastro a partir de la información disponible sobre el mercado inmobiliario.

Actualmente desempeña una función particularmente relevante en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Por tanto:

valor catastral ≠ valor de referencia.

Y, dentro del primero:

valor catastral total ≠ valor catastral del suelo.

Un inmueble puede experimentar un incremento relevante de su valor de referencia mientras su valor catastral permanezca inalterado o mientras el valor catastral atribuido específicamente al suelo no evolucione en la misma proporción.

Esto resulta especialmente importante porque el IIVTNU no grava la revalorización general de la vivienda.

Grava el incremento de valor correspondiente al terreno de naturaleza urbana.

Cómo se aísla el componente suelo en el incremento real

Cuando existe suelo y construcción, la Ley utiliza una regla convencional.

Se determina qué proporción representa, en la fecha del devengo:

valor catastral del suelo / valor catastral total.

Esa misma proporción se aplica tanto al valor de transmisión como al valor de adquisición.

Por ejemplo:

Valor de adquisición del inmueble: 180.000 euros.

Valor de transmisión: 240.000 euros.

Valor catastral total: 100.000 euros.

Valor catastral del suelo: 40.000 euros.

Proporción atribuible al suelo: 40 %.

Valor atribuible al suelo en la adquisición:

180.000 × 40 % = 72.000 euros.

Valor atribuible al suelo en la transmisión:

240.000 × 40 % = 96.000 euros.

Incremento atribuible al terreno:

96.000 − 72.000 = 24.000 euros.

Es importante advertir que la proporción utilizada es la existente en la fecha del devengo de la transmisión. No se reconstruye necesariamente cuál era la distribución histórica entre suelo y construcción en la fecha antigua de adquisición.

8. Cómo reconstruir retrospectivamente el valor de adquisición

Éste es probablemente el principal problema práctico.

Si existe una declaración del Impuesto sobre Sucesiones contemporánea al fallecimiento y contiene una valoración correctamente determinada, la cuestión será relativamente sencilla.

Pero ¿qué ocurre si el causante falleció en 2014 y la primera valoración documental disponible aparece en una escritura otorgada en 2023 o 2026?

La opción conservadora: una tasación retrospectiva

La solución probatoriamente más segura consiste en obtener una tasación retrospectiva referida expresamente a la fecha del fallecimiento.

Una sociedad de tasación o un profesional especializado dispone normalmente de herramientas suficientes para reconstruir el valor histórico utilizando operaciones comparables, bases de datos, localización, superficie, antigüedad, características constructivas, estado del inmueble y situación del mercado en la fecha relevante.

Su principal ventaja es precisamente la individualización.

No se limita a afirmar cuánto aumentó estadísticamente la vivienda en una comunidad autónoma o provincia, sino que intenta determinar cuál era el valor del inmueble concreto en la fecha concreta cuya acreditación interesa.

En asuntos de cuantía relevante, ésta será normalmente la opción más conservadora.

Reconstrucción mediante índices oficiales

También puede plantearse una vía complementaria mediante índices o series estadísticas oficiales.

El propio expediente real anteriormente analizado ofrece un ejemplo significativo.

La Administración utilizó estadísticas oficiales para afirmar que el valor de 2023 no podía representar el existente en 2014.

Pero esas mismas estadísticas pueden utilizarse, con las correspondientes cautelas, en sentido inverso para obtener una aproximación retrospectiva.

Si conocemos el valor posterior y el incremento acumulado entre ambas fechas:

Valor histórico = valor posterior / (1 + incremento acumulado).

En el caso analizado, el 50 % paterno de la vivienda había sido valorado en 2023 en 59.841,18 euros.

Utilizando la evolución autonómica del 22,1 %:

59.841,18 / 1,221 ≈ 49.010 euros.

Utilizando la evolución provincial del 26,9 %:

59.841,18 / 1,269 ≈ 47.156 euros.

La operación no consiste en restar simplemente un 22,1 % o un 26,9 % al valor posterior. El porcentaje de incremento está calculado respecto del valor inicial, por lo que matemáticamente debe invertirse el crecimiento acumulado.

Estos resultados no constituyen por sí mismos valores fiscales vinculantes.

Una estadística general no individualiza suficientemente un inmueble determinado y no sustituye a una tasación retrospectiva cuando ésta resulte necesaria.

Pero sí puede constituir un elemento probatorio razonado, especialmente cuando la propia Administración considera suficientemente significativa esa misma serie estadística para sostener que entre ambas fechas existió una variación relevante del mercado.

En cualquier caso, debería evitarse utilizar índices generales de inflación como el IPC cuando existen series específicamente inmobiliarias mucho más adecuadas para reconstruir la evolución del mercado de vivienda.

Una particularidad adicional: en 2014 no existía el actual valor de referencia

Debe añadirse una última dificultad temporal.

El actual valor de referencia de los inmuebles comenzó a producir efectos fiscales generales en 2022.

Por tanto, no puede buscarse simplemente un supuesto «valor de referencia de 2014» equivalente al actual.

Una adquisición hereditaria producida en 2014 debe analizarse conforme a las reglas de valoración entonces aplicables.

Una adquisición hereditaria producida en 2026 se encuentra, por el contrario, dentro del actual sistema en el que el valor de referencia desempeña una función esencial en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Una misma escritura de partición otorgada en 2026 puede estar documentando, por tanto, adquisiciones producidas bajo regímenes históricos de valoración diferentes.

Conclusión

Cuando una herencia se formaliza años después del fallecimiento, la fecha de la escritura no puede utilizarse automáticamente como fecha de adquisición a efectos de la plusvalía municipal.

Si un causante falleció en 2014 y otro en 2026, cada participación conserva su propia fecha de adquisición aunque ambas sucesiones se documenten conjuntamente en una única escritura otorgada en 2026.

En el método objetivo, esa circunstancia obliga a considerar los diferentes periodos de generación y aplicar a cada participación el coeficiente correspondiente.

La cuestión se hace más compleja cuando se pretende acreditar inexistencia de incremento o un incremento real inferior al resultado objetivo.

La referencia del artículo 104.5 TRLRHL al valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones no significa que un valor declarado años después pueda trasladarse automáticamente hacia atrás en el tiempo.

El valor debe poder vincularse a la fecha en que jurídicamente se produjo la adquisición hereditaria.

En 2024 esta cuestión permitía una controversia interpretativa razonable. En un expediente tramitado por nuestro despacho defendimos una lectura literal distinta del artículo 104.5. La Administración sostuvo otra interpretación jurídicamente fundada y, examinada su respuesta y la entidad económica del asunto, recomendamos al cliente no prolongar el litigio.

La Consulta Vinculante V0406-26, de 26 de febrero de 2026, ha venido posteriormente a reforzar el núcleo del criterio municipal: la presentación tardía del Impuesto sobre Sucesiones no impide acudir a las reglas del incremento real, pero tampoco convierte automáticamente el valor declarado posteriormente en el valor histórico correspondiente al fallecimiento.

El problema puede resumirse, finalmente, en tres preguntas diferentes:

¿Cuándo se adquirió?
En la fecha del fallecimiento del correspondiente causante.

¿Durante cuánto tiempo se generó el incremento?
Desde la adquisición de cada participación hasta la posterior transmisión.

¿Cuánto valía realmente el inmueble en aquella fecha?
Ésta es la cuestión probatoria. Cuando la partición se ha formalizado muchos años después, puede exigir una tasación retrospectiva o una reconstrucción suficientemente fundada mediante información histórica objetiva.

La escritura puede ser reciente.

La adquisición puede haberse producido muchos años antes.

Y, a efectos del IIVTNU, ambas circunstancias no deben confundirse.