Desahucio por expiración del plazo: qué ocurre cuando existen acuerdos posteriores al preaviso

La comunicación de no renovación puede ser válida y, sin embargo, no resolver por sí sola qué relación existe cuando arrendador y arrendatario continúan pactando después.

En los procedimientos de desahucio por expiración del plazo contractual existe una secuencia aparentemente sencilla: el contrato alcanza su duración legal, el arrendador comunica dentro de plazo su voluntad de no renovarlo y, llegada la fecha prevista, solicita la restitución de la vivienda.

Sin embargo, la realidad contractual no siempre termina el día indicado en aquella comunicación.

Un asunto recientemente analizado por EBAN Abogados permite plantear una cuestión jurídicamente más interesante: ¿qué sucede cuando, después de haber comunicado correctamente la terminación del arrendamiento, propietario e inquilino alcanzan nuevos acuerdos que permiten continuar temporalmente en la vivienda e incluso establecen nuevas condiciones económicas?

La respuesta no consiste simplemente en afirmar que el preaviso desaparece. Tampoco parece correcto actuar como si todo lo sucedido después fuera jurídicamente irrelevante.

1. El preaviso de no renovación

En los arrendamientos de vivienda sujetos al régimen previsto en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, una vez alcanzada la duración mínima legal, la voluntad del arrendador de no continuar el contrato debe comunicarse con la antelación establecida legalmente.

El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, con carácter general, un plazo mínimo de cuatro meses para el arrendador y de dos meses para el arrendatario. Si no se produce esa comunicación, entra en juego el régimen de prórroga previsto en el propio precepto.

Cuando el preaviso se ha realizado correctamente, la cuestión inicial puede parecer resuelta: el contrato terminará en la fecha comunicada.

Pero esa conclusión presupone que, entre la comunicación y la efectiva recuperación del inmueble, las partes no hayan modificado posteriormente la situación.

2. Qué ocurre cuando existen acuerdos posteriores

Imaginemos que, comunicada la voluntad de no renovar, llega la fecha prevista y el arrendatario no puede entregar inmediatamente la vivienda.

El arrendador acepta entonces que permanezca durante un mes adicional.

Posteriormente, ambas partes alcanzan un nuevo acuerdo para prolongar todavía durante algunos meses esa permanencia y establecen incluso una renta distinta para ese periodo.

Ese esquema no es puramente hipotético. En el supuesto que sirve de referencia a este análisis, después de una comunicación inicial de no renovación existió un acuerdo que permitía continuar temporalmente en la vivienda y, posteriormente, una nueva prolongación de la permanencia con condiciones económicas diferentes.

Es precisamente ahí donde comienza el verdadero problema jurídico.

El preaviso no puede analizarse aislado de lo ocurrido después

Que el arrendador hubiera manifestado válidamente su intención de no renovar no significa necesariamente que los actos posteriores carezcan de consecuencias jurídicas.

Los contratos obligan a las partes en los términos pactados. El artículo 1091 del Código Civil establece la fuerza vinculante de las obligaciones contractuales; el artículo 1255 reconoce la autonomía de la voluntad, dentro de los límites legales; y el artículo 1258 dispone que los contratos obligan también a las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Por ello, si después de comunicar la terminación ambas partes vuelven a alcanzar acuerdos sobre la permanencia en el inmueble, esos acuerdos deben ser interpretados.

La pregunta ya no es únicamente:

¿Existió un preaviso válido?

La pregunta pasa a ser:

¿Qué acordaron las partes después de ese preaviso y qué efecto produjo ese nuevo acuerdo sobre la fecha efectiva de terminación de la relación?

3. Tolerancia, prórroga y nuevo contrato

Aquí conviene evitar automatismos.

La mera tolerancia del propietario durante unos días o semanas no significa necesariamente que haya nacido un nuevo arrendamiento.

De igual manera, conceder un plazo adicional para entregar las llaves puede constituir simplemente un aplazamiento de la restitución, sin voluntad de rehabilitar el contrato original.

Pero la situación cambia cuando aparecen elementos adicionales: acuerdos expresos sobre nuevas fechas, modificaciones de renta, comunicaciones posteriores, aceptación continuada de pagos o cualquier otra actuación bilateral que permita apreciar que las partes han redefinido las condiciones de la permanencia.

Por ello conviene distinguir al menos tres situaciones:

• Mera tolerancia: el propietario permite temporalmente la permanencia sin alcanzar un verdadero acuerdo sobre la continuidad contractual.
• Prórroga o aplazamiento concreto: las partes fijan expresamente una nueva fecha para la entrega del inmueble.
• Modificación de la relación contractual: se pactan nuevas fechas, nuevas condiciones económicas u otros elementos que pueden exigir determinar si se ha producido una auténtica modificación o novación de la relación existente.

No todas estas situaciones producen necesariamente el mismo efecto jurídico.

En el supuesto analizado, los actos posteriores no describían simplemente una ocupación tolerada. Existieron sucesivos acuerdos sobre la fecha de salida y se establecieron condiciones económicas específicas para determinados periodos.

Esa circunstancia no demuestra por sí sola la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento, pero sí obliga a interpretar qué naturaleza tenían aquellos acuerdos y cuál fue la fecha a partir de la cual dejó de existir un título contractual o convencional que justificara la permanencia.

4. La importancia de determinar la fecha de extinción

La discusión no es puramente académica.

Determinar cuándo terminó realmente la relación puede afectar tanto a la acción de desahucio como a la reclamación económica que pueda acumularse.

Si el propietario permitió expresamente permanecer hasta una determinada fecha, ese periodo no puede analizarse exactamente igual que una ocupación producida contra su voluntad.

Y si durante ese periodo se pactó una determinada cantidad mensual, habrá que distinguir entre la renta o contraprestación correspondiente al periodo consentido y, en su caso, la indemnización o cantidad exigible después de producirse la efectiva extinción del título.

La cronología contractual se convierte así en una pieza central del litigio.

5. La conducta posterior como elemento de prueba

En esta clase de procedimientos, la documentación posterior al preaviso puede tener tanta importancia como el contrato original.

Mensajes, anexos, burofaxes, transferencias, recibos, comunicaciones relativas a la entrega de llaves o negociaciones sobre nuevas fechas pueden permitir reconstruir cuál fue la voluntad real de las partes.

Cuando existen acuerdos posteriores, una controversia inicialmente centrada en la duración del contrato puede desplazarse hacia una cuestión distinta: la interpretación de la conducta contractual posterior.

Por eso resulta arriesgado analizar un desahucio por expiración contractual observando únicamente el contrato y el primer requerimiento de no renovación.

A veces, el documento decisivo puede ser posterior al propio preaviso.

6. Consignación de rentas y vigencia del contrato

Existe además una segunda cuestión que suele confundirse con la anterior.

El arrendatario puede pretender seguir pagando mientras permanece en la vivienda y el arrendador puede negarse a recibir esas cantidades porque considera extinguido el contrato.

En ese contexto puede acudirse, cuando concurran sus presupuestos, a la consignación.

En el supuesto utilizado como referencia, el arrendatario promovió un expediente de consignación judicial. El órgano judicial admitió la solicitud, acordó comunicar su existencia a la propietaria para que pudiera retirar las cantidades correspondientes y permitió efectuar las consignaciones en la cuenta del Juzgado.

La existencia de una consignación puede ser relevante para determinar si existió voluntad de cumplir las obligaciones económicas y para calcular correctamente cualquier saldo pendiente.

Pero es necesario introducir una precisión importante.

Consignar la renta no convierte automáticamente en vigente un contrato extinguido

La consignación y la existencia del título para ocupar la vivienda son cuestiones diferentes.

Que un arrendatario continúe pagando o consignando cantidades no significa necesariamente que tenga derecho a permanecer indefinidamente en el inmueble.

La consignación puede acreditar una voluntad de pago y resultar relevante frente a una determinada reclamación dineraria, pero no resuelve por sí sola si el contrato había terminado.

De la misma manera, que el propietario considere extinguido el contrato tampoco permite ignorar automáticamente pagos, consignaciones o acuerdos posteriores que puedan resultar relevantes para establecer la liquidación económica definitiva.

Una cuestión es determinar hasta cuándo existió título para permanecer en la vivienda. Otra, establecer qué cantidades correspondía satisfacer durante cada uno de los periodos.

7. La reclamación de cantidad

Cuando junto con el desahucio se reclaman rentas o cantidades asimiladas, la existencia de varios acuerdos sucesivos puede hacer insuficiente una simple multiplicación de mensualidades.

Será necesario determinar qué renta correspondía al contrato inicial, qué condiciones se pactaron después, hasta cuándo fueron aceptados los pagos, qué cantidades fueron efectivamente abonadas o consignadas y desde qué momento puede hablarse propiamente de ocupación posterior a la extinción.

En consecuencia, pueden resultar relevantes cuestiones como:

• la renta aplicable a cada periodo;
• los pagos efectivamente realizados;
• las cantidades consignadas;
• la existencia de acuerdos posteriores sobre permanencia;
• las modificaciones económicas pactadas;
• y la fecha exacta desde la que pudiera existir una ocupación carente de título.

La reclamación económica debe construirse sobre esa secuencia y no necesariamente sobre una única fecha inicial de vencimiento.

8. Conclusión: el contrato no termina siempre donde termina el preaviso

En muchos litigios arrendaticios, el contrato inicial y el preaviso son únicamente el comienzo del análisis.

Cuando después de la comunicación de terminación las partes siguen negociando, acuerdan nuevas fechas, modifican temporalmente las condiciones o continúan ejecutando determinadas prestaciones, la cuestión jurídica cambia.

No necesariamente porque haya nacido un nuevo arrendamiento.

Pero sí porque habrá que determinar cuál fue el alcance jurídico de esos actos posteriores.

Un preaviso válido conserva toda su importancia. Lo que no resulta adecuado es estudiarlo como si congelara para siempre la relación jurídica existente el día en que fue enviado.

Los contratos se interpretan también atendiendo a su ejecución y a la conducta posterior de quienes los celebraron.

Y, en determinadas controversias arrendaticias, lo que las partes hicieron después de comunicar el final puede resultar tan relevante como la propia comunicación del final.